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法定繼承中關于房產繼承的相關問題

來源:同濟律師 發布時間:2013-4-2
 
我國繼承法規定,繼承開始后,按照法定繼承辦理;有遺囑的,按照遺囑繼承或者遺贈辦理;有遺贈扶養協議的,按照協議辦理。被繼承人死亡后,如果其生前立有遺囑,或是曾經與某一社會組織或個人簽訂有遺贈扶養協議的,應當先按遺囑或遺贈扶養協議的內容對遺產進行處理。沒有遺囑或協議的,則按法定繼承處理。
    法定繼承是指在沒有遺贈扶養協議和遺囑或者在遺贈扶養協議和遺囑無效的情況下,繼承人根據法律確定的繼承人范圍、繼承順序以及遺產分配的原則,取得被繼承人遺產的繼承方式。現實生活中,我們身邊遇到不少法定繼承的相關案例,在被繼承人死亡后,在法定繼承前,首先應該先弄清被繼承人是否有遺囑,如果有,應該先審查下遺囑的真實性和合法性,看是否存在遺囑違法、無效,是否是被繼承人真實意思表示等情況。如果沒有遺囑或是屬于遺囑無效的情況,則按法定繼承處理。
    房產繼承是指按照《繼承法》的規定,把被繼承人所遺留房產轉歸繼承人的行為。繼承作為一種法律制度,其繼承關系的發生是需要一定的條件。
    一、繼承應當在被繼承人(在房產繼承中就是遺留下房產的人)死亡后才能發生。這是繼承的首要條件。有的房產所有權人為了避免繼承人在日后可能會因爭奪房產而產生糾紛,在生前就將房產權交給繼承人,如分給某個或各個子女,這也是合法的行為,但這不是繼承,因為這時繼承還沒有開始,而是生前的贈與行為。
    二、繼承遺產的人應當是被繼承人的合法繼承人,就是依照法律的規定能作為繼承人的繼承人。這是繼承的第二個條件。被繼承人如果立下遺囑,將房產指定給法定繼承人以外的人,或是捐獻給國家、集體,這也是被繼承人處分遺產的方式,但這不是繼承而是遺贈。
    三、遺產應當是被繼承人生前屬于個人所有的財產。這是繼承的第三個條件。
    在房產繼承案中,有的房產是共有的,如常見的夫妻之間的共有,當一方死亡以后,并不是所有的房產都成了遺產。這時,應當先將房產進行產權分割將屬于被繼承人配偶的份額(除有約定者外,一般應分出房產份額的一半)分割出來以后,再對遺產進行繼承。如一個案子中父母共有一處房產,父親去世,母親在世,婚生有一兒兩女,兒子想辦父母的房產繼承。該如何處理?父親去世,但房子是他和母親的共同財產,現母親尚健在,故發生不了繼承父母財產的事,只能繼承房產中屬于父親的份額,如果母親同意把屬于自己的份額贈與也是可以的。如果其他的繼承人都同意,母親也同意將她的財產贈與兒子的話,這樣的協議一個是繼承協議,一個是贈與協議,必需到公證處公證,然后憑公證書才可以到房管部門辦理過戶手續。現實生活中還會遇到被繼承房產是房改房的問題,這就引起了房屋產權歸屬的爭議。如被繼承房產參加了房改,當時父母沒有錢購置該房,于是就由其中一個子女或幾個子女出錢購置,但房屋產權登記在父母名下。這類房產或房產份額成為遺產時,如何繼承問題?實踐中操作中,這類房產繼承,如果被繼承人有證據證明該房產是其出錢參加房改或是還有一方父母健在,其承認當時參加房改時由其一個或幾個子女出錢,這種情況下一般會被認定為借貸行為,房屋產權歸父母,該房產會被認定為遺產,由其法定繼承人按份額繼承。
    《繼承法》規定的法定繼承人是:配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。繼承順序是指上述繼承人繼承遺產的先后順序?!都壇蟹ā方壇腥朔殖閃礁黽壇興承潁旱諞凰承潁號澠?、子女、父母;第二順序:兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。
    繼承開始后,先由第一順序的繼承人繼承,沒有第一順序繼承人繼承(包括沒有第一順序繼承人及雖有第一順序繼承人但全部放棄或喪失繼承權的,才由第二順序繼承人繼承。
    繼承份額是指同一順序繼承人繼承遺產時,份額一般均等。對于有特殊困難的人、未成年人、缺乏勞動能力又無生活來源的繼承人,應該予以照顧,適當多分配一些遺產。對于有撫養能力和撫養條件的繼承人,不盡撫養義務的,在分配遺產時應當不分或少分。繼承人經過協商一致,可以平均分配遺產,也可以不平均分配遺產,這一點在房產的繼承上尤為重要。在辦理法定繼承中房產繼承的案子前,應了解是否有上述法定情形。針對這一類訴訟,作為原告要提交的證據有被繼承人死亡證明、該套房屋的產權證明或其他憑證、戶口簿或其他可以證明被繼承人與法定繼承人的親屬關系的證明文件、繼承人的身份證件。在這里還應該關注一個問題,那就是代位繼承,即是繼承人先于被繼承人死亡的情況,這時代位繼承人想要繼承被繼承人的房產,必須提供其父或母的死亡證明及其父或其母家庭成員情況及親屬關系證明,因其父或母死亡不能提供戶口簿等證明,這時就需要去其父或母原單位調取人事檔案或人事檔案復印件(通常為職工登記表或者是職工履歷表),復印件由檔案保管單位在每頁復印件上加蓋公章或人事部門章,檔案內容應包括被繼承人的全部法定繼承人情況。如確無人事檔案,可提供派出所出具的包括被繼承人全部法定繼承人的戶籍底卡,由派出所蓋章證明。       
    法定繼承中的房產繼承辦理房產所有權轉移登記手續,無需交納稅費,交納印花稅及交易手續費及工本費就可以辦理產權的轉移登記。如果是贈與、遺囑繼承或受遺贈的的話,則需要受贈人按房產的評估價格征收契稅。實踐操作中具體辦理法定繼承中的房產繼承所需程序:分為兩種情況,一種是非住宅,一種是住宅。對于非住宅首先要去評估公司對房屋進行市值評估。然后要去當地公證處辦理繼承權公證,需要提交的材料有被繼承人死亡證明、該套房屋的產權證明或其他憑證、戶口簿或其他可以證明被繼承人與法定繼承人的親屬關系的證明文件、繼承人的身份證件和其他公證處要求提供的文件。有遺囑的繼承權公證需要多提供一份已經被公證過的遺囑。 繼承權公證費按照受益額,也就是繼承人所繼承房屋經過專業部門評估后的評估價值的來收取。第三,需到房地產測繪部門申請辦理房屋面積測繪,領取測繪成果或附圖。第四,到房地產管理機關辦理房產所有權轉移登記手續,按房產評估價乘以0.05%的標準交納印花稅,交納交易手續費及工本費即可。對于住宅,因房屋所處地段登記機關都有一定的房屋評估價格,所以直接去公證處辦理繼承權公證,而且一般情況下房屋產權證后會附測繪圖,所以就去房地產管理機關辦理房產所有權轉移登記就可?;褂幸恢智榭?,如果繼承房產是房改房或是改制房,它有可能房屋產權證是老的,這樣房屋產權證后面可能沒有測繪圖,這樣就需要去房地產測繪部門辦理申請房屋面積測繪,領取測繪成果或附圖,然后去房地產管理機關辦理房產所有權轉移登記。
編輯:劉俊廷--律師
 
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